Лина калянина. Строительство гаражей приносит до ста процентов годовых.

"Остановить распространение 'ракушек' по москве!" -- этот крик души московских чиновников ознаменовал в прошлом году начало реализации крупной городской программы гаражного строительства. Уже через год оказалось, что в этот процесс вовлечено большое количество российских и международных компаний и финансовых структур, которые осуществляют сегодня более 220 гаражных проектов. Только российских банков, участвующих в этой кампании, насчитывается более 20, чем, кстати, не может "похвастать" ни один другой сегмент рынка недвижимости.

Мечта инвестора.

Почему вдруг такая активность? оказалось, что накопившиеся проблемы с движением автотранспорта, парковкой, гаражным дефицитом оказались настолько критическими, что московские власти впервые на деле пошли навстречу инвестору. Во- первых, и это главное, инвестор ничего не платит за право аренды земельного участка, который он получает под застройку. А поскольку право аренды земли, особенно в центре, стоит недешево (до 200 тыс. Долларов за сотку), и зачастую при небольших проектах цена аренды доходит до половины проектной стоимости, это решение оказалось одним из ключевых для привлечения инвестора. Во-вторых, доля города в инвестиционном контракте с застройщиком составляет 20% площадей по себестоимости строительства. В сравнении с традиционными формами инвестиционных контрактов, где доля правительства москвы составляет не менее 30% готовых площадей по рыночным ценам, "гаражные" условия инвестиционных контрактов намного выгоднее инвестору. В-третьих, по словам заместителя директора управления экспериментальной застройки правительства москвы юрия кузьмина, несколько ускорен по сравнению с остальными сегментами рынка процесс оформления документации и согласований (возможно, причиной этому послужило сделанное год назад заявление московского мэра о том, что всех людей, мешающих процессу, "будем вышибать из 'системы'". -- "Эксперт").

И наконец, самый главный фактор -- это огромный спрос на гаражно-парковочные места в столице. По официальным данным, в москве сегодня порядка 2 млн машин, из них только около полумиллиона обеспечены гаражно-парковочными местами. Ежегодный прирост автотранспорта в москве составляет порядка 300 тыс. Машин.

Таким образом, гаражное строительство стало одним из наиболее прибыльных направлений в развитии строительного рынка. В зависимости от местоположения и качества строения, при уровне продажных цен от 4000 до 20 000 долларов рентабельность вложений колеблется от 30 до 100% годовых. Такого дохода застройщикам сегодня не приносит, за редким исключением, ни один сегмент рынка недвижимости.

Программа гаражного строительства рассчитана на строительство около полумиллиона гаражно-парковочных мест до 2000 года, но и этого недостаточно. В этом году будет введено порядка 60 000 машино-мест. Как правило, строящиеся гаражные комплексы в зависимости от их специфики -- наземные, подземные, многоярусные, капитальные, механизированные и проч. -Э включают в себя и целый набор сопутствующих служб. Мойки, автосервис, магазинчики и другие "приложения" к гаражу дают инвестору возможность получать дополнительный доход.

Некоторые иностранные инвесторы начали освоение московского рынка недвижимости именно с гаражного строительства. Помимо того, что это выгодно, гаражные проекты не такие затратные по сравнению, скажем, со строительством офисных или торговых комплексов -э их стоимость составляет 3-10 млн долларов.

Для привлечения кредитных ресурсов при каждой префектуре созданы управляющие компании, в состав которых входят один-два крупных банка, правительственные структуры, строительный подрядчик и др. По словам юрия кузьмина, с помощью такого консолидированного заемщика правительство решило задачу обеспечения гарантий инвестору на предоставляемые им кредиты.

Не спешите хоронить "ракушки".

Сегодня существует несколько направлений развития гаражной программы. Одно из них связано с необходимостью предложить альтернативу бесчисленным владельцам "ракушек". Поэтому значительная часть проектов будет осуществляться в жилых микрорайонах города и ориентирована на их потребности. Кстати, недавно московские власти приняли очередное жесткое решение о сносе незаконно поставленных "ракушек". Как рассказали в управлении экспериментальной застройки правительства москвы, "варварских решений не будет. Мы предлагаем автовладельцам альтернативные решения, выделяем земельные участки, где эти 'ракушки' не будут никому мешать. Практически каждый, кто к нам пришел за официальным разрешением на 'ракушку', его получил. А стоимость такого разрешения чисто символическая -- порядка 60 тыс. Руб. В месяц".

Другое направление гаражного строительства -э это создание гаражно-парковочных мест возле вокзалов и крупных торговых точек. В этом случае гаражи сдаются в аренду: днем с автовладельцев взимается почасовая оплата (существующая сегодня муниципальная ставка -- 8000 руб. В час), а на ночь места будут сдаваться жильцам окружающих домов.

Еще одно направление связано с так называемым перехватом автомобильного транспорта и ограничением его въезда в центральную часть города. Для этого разрабатывается ряд проектов строительства стоянок и гаражей по садовому кольцу э комсомольская площадь, киевский вокзал, триумфальная площадь, белорусская -- с тем, чтобы автовладельцы могли оставлять там свои автомобили и добираться дальше в центр другими видами транспорта. Не исключено, что по завершении строительства будет принято решение об ограниченном въезде в центр города.

И наконец, по решению московского правительства все коммерческие проекты, которые сегодня реализуются в центре города, -э жилые, офисные, торговые центры, гостиницы -э обязательно должны включать гаражи и парковки.

Между тем очевидно, что инициаторы "гаражного движения" еще долго не смогут удовлетворить существующий спрос. Кроме того, парковочное место в гараже достаточно дорого и сравнимо со стоимостью машины или комнаты в коммуналке. И судя по всему, "ракушки" пока будут оставаться доминирующим сегментом рынка.