Договор аренды - это одна из самых распространенных сделок в хозяйственной деятельности, потому и нарушений закона в этой области - огромное множество. Какие же решения принимает арбитражный суд по делам, связанным с арендой?

для того чтобы это узнать, мы обратились к практике федерального арбитражного суда волго-вятского округа в одном из рассматриваемых случаев между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ооо (арендатор) был заключен договор на аренду здания для использования его строительной компанией в качестве административного.

Однако ранее решением малого совета данный объект был передан в муниципальную собственность как жилое помещение. В соответствии с нормами гражданского кодекса рф (далее - гк) допускается размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций только после перевода такого помещения в нежилое. В нашем же случае на момент заключения договора помещение имело статус жилого. Поэтому договор аренды решением суда был признан ничтожным.

При рассмотрении другого дела арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчик (арендатор) не производил платежи за пользование арендованным помещением, а так как по закону обязательства должны исполняться надлежащим образом, то иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа подлежали удовлетворению. Кроме того, несвоевременное внесение арендной платы (более трех месяцев подряд) по условиям договора и согласно ст. 619 гк является обоснованной причиной досрочного его расторжения.

Следующий принципиальный момент, который нужно усвоить, - это то, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Проиллюстрируем это положение на конкретном примере. Между арендатором и субарендатором был заключен договор субаренды, по которому истец передавал ответчику нежилое помещение. В то же время договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 609 гк). Поскольку заявителем не были представлены доказательства регистрации спорного договора, то он был признан недействительным, и субарендатора обязали освободить занимаемое помещение.

Что касается п. 2 ст. 609 гк, то нужно добавить, что для договоров аренды транспортных средств (в том числе воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам) регистрация при сдаче в аренду не требуется. Вообще аренда транспортных средств - это особый вид арендных отношений, которому посвящен самостоятельный раздел в гк рф. Рассмотрим частный случай: спор между государственным унитарным предприятием (истец) и ооо. Арбитражный суд квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из договора аренды транспортного средства без экипажа, так как по данному договору арендодатель, руководствуясь ст. 642 гк, предоставил автомобили обществу во временное владение и пользование за плату. Однако во взыскании арендной платы за неиспользуемый автомобиль (из-за его неисправности вследствие дтп) суд истцу отказал. Кассационная инстанция сочла эти выводы суда необоснованными, ибо по правилам ст. 646 гк именно ответчик должен нести все расходы по содержанию арендованного транспортного средства, включая и расходы по его эксплуатации. Независимо от факта пользования имуществом арендатор обязан вносить арендную плату в период всего действия договора. Кроме того, в дтп виновным признан работник ответчика, а это значит, что именно на нем лежит ответственность за невозможность использования на тот момент объекта аренды. В этой связи кассация внесла изменение в решение суда первой инстанции и взыскала с общества предъявленную сумму арендной платы. Следует добавить, что норма ст. 646 гк носит не обязательный (императивный), а диспозитивный характер, и поэтому в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.

Материал подготовлен при содействии информационно-аналитического отдела федерального арбитражного суда волго-вятского округа кирилл семин.